Los préstamos entre particulares en una modalidad usual y viable de rentabilizar nuestro capital. Siendo de esta manera una alternativa para considerar dentro de nuestro portafolio de inversiones. Esto siempre que esté dentro de nuestro perfil de riesgo y estrategia de inversión.
Entre este tipo de préstamos están aquellos que tienen una prenda como garantía. Estas pueden ser de muchos tipos, por ejemplo: Un equipo de cómputo, maquinaria, joyas, etc. Entre todos, los más seguros son aquellos que tienen como prenda un bien inscrito en SUNARP. Por ejemplo: una propiedad mueble (vehículos) o inmuebles (propiedades) que actúen como colateral.
En el presente artículo voy a referirme específicamente a aquellos préstamos entre particulares que tienen como garantía una propiedad (hipotecada). Compartiré mi experiencia e información de lo que debes saber antes de invertir en este tipo de alternativas, enfocado en la realidad peruana.
Por términos prácticos y explicativos voy a referirme a esta alternativa de préstamo como una modalidad de inversión, considerando al mutuante como inversionista.
¿Cómo y por qué funcionan los préstamos con garantía hipotecaria – PGH?
Esta modalidad consiste en que el mutuante (prestamista) proporciona capital al mutuatario (prestatario), que usualmente es un trabajador independiente o pequeño/micro empresario, que no pudo acceder a préstamos de forma tradicional en el sistema financiero. O que por otros motivos decidió capitalizarse bajo esta modalidad y necesita liquidez para capital de trabajo, a cambio de una tasa de interés fija sobre el capital proporcionado en un tiempo definido. Entonces bajo un contrato de mutuo dinerario (contrato de préstamo) y con una propiedad del mutuatario hipotecado a nombre del mutuante como garantía.
Por lo anterior, se entiende que el negocio o actividad que realiza el mutuatario es suficiente para responder por la deuda contraída.
Como alternativa de inversión, es un modelo validado y sostenible, pero con características particulares y riesgos que deben entender antes de invertir.
Ahora, en el mercado existen empresas que dan servicio y asesoran para conectar a prestamistas con prestatarios. Tal es así que intervienen en calidad de empresas gestoras, estas NO reciben el capital del mutuante para a su vez volver a prestarlo al mutuatario. Ya que eso sería intermediación financiera y es una actividad que solo puede ser realizada con autorización de la SBS y de no contar con la misma podría ser sancionada con pena privativa de libertad no menor de uno 1 ni mayor de 5 años. (artículo 11 de la Ley 26702: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la SBS, y artículo 243°-B del Capítulo V: Desempeño de actividades no autorizadas del Código Penal).
Actores principales
Dicho esto, los principales actores que intervienen en el proceso de préstamos son:
Nuestra realidad peruana presenta particularidades que hacen viable esta modalidad. Según el Banco Mundial, Perú tiene un spread bancario de 11.078% y está en segundo lugar en Latinoamérica, después de Brasil (26,845%). Lo que indica que hay una amplia brecha entre las tasas activas (préstamos) y pasivas (cuentas de ahorro), en buena medida por la concentración de la banca peruana.
Por un lado, hay personas sin historial crediticio y con muchas restricciones para acceder a financiamiento dentro del sistema financiero tradicional. Muchas veces optando por préstamos informales a tasas exorbitantes e impagables; y por otro lado, personas con excedente de capital que buscan rentabilizarlo más que lo que ofrece el sistema financiero tradicional. Por esto y demás motivos es que muchos ven esta modalidad como alternativa para invertir y/o crecer con tasas de interés aceptables.
Fuente: Banco Mundial
¿Cómo puedo empezar a invertir en PGH?
El proceso para realizarlo de forma directa es relativamente sencillo, aunque se recomienda la asesoría de especialistas. Costa de 6 pasos:
Primer Paso
Filtrar a la persona (mutuatario) a la que le prestarás el capital. Esto es un punto clave desde el inicio; el hecho que exista una garantía hipotecaria, no significa que no debas pasar filtro de control. Para esto te puede ayudar la sección 6 del presente artículo. Recuerda que el objetivo es recuperar tu capital con intereses y no complicarte con procesos de ejecución de garantías.
Segundo Paso
Definir a detalle el alcance y condiciones: Monto del préstamo, tasa de interés, plazo, cronograma de pagos, etc.
Para el monto, sugiero que no sea más del 30% del valor comercial o tasación de la propiedad en garantía. Entre menor sea el ratio, mejor.
Para la tasa de interés, deberás revisar que no exceda la tasa anual máxima de interés convencional compensatorio para operaciones fuera del sistema financiero. A continuación, los enlaces donde puedes revisarla:
Moneda Nacional
https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD38032DD/html
Moneda Extranjera
https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD38033DD/html
Esto es debido a que superar las tasas indicadas por el BCRP es calificado como delito de usura según el artículo 214 del Código Penal. Y se condena con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de tres años y con veinte a treinta días-multa.
Lo formal y usual es considerar una tasa entre 1.5% a 3% mensual. Según el riesgo asociado; la forma de pago puede ser cuota fija mensual (con amortización de capital). O solo pago de intereses y el retorno del capital al finalizar el periodo junto a la última cuota.
Para el plazo, dependerá del destino del préstamo y capacidad de pago. Se recomienda priorizar plazos cortos entre (6, 12, 18 meses máximo); entre mayor es el plazo, mayor es el riesgo.
Tercer Paso
Evaluación de la garantía, para lo cual sugiero que te asesore un abogado civilista. Para mayor detalle puedes revisar la sección 6: ¿Cómo analizar una oportunidad de inversión?
Cuarto Paso
Elaboración del Contrato Mutuo Dinerario con firmas legalizadas y constitución de la garantía hipotecaria bajo escritura pública. Para lo cual te sugiero que te asesores con un abogado civilista. Como punto crítico es que la propiedad no tengas hipotecas previas ya que un inmueble puede tener varias hipotecas y en caso de ejecución se pagan en orden. La transferencia debe ser bancarizada e indicada en el contrato, junto con las cuentas bancarias a nombre del mutuante y mutuatario.
Quinto Paso
Cada vez que reciban pago de intereses deberán pagar el impuesto por renta de 2da categoría en el mes en ejercicio. (https://invertirjoven.com/paso-a-paso-para-realizar-pagos-por-prestamo/)
Sexto Paso
En el caso de la ejecución de la garantía por incumplimiento y de no haber renegociación (adenda) con el mutuatario, tendrás que seguir un proceso de ejecución de garantía. El cual podría ser en un centro de arbitraje, ejemplo Centro de Arbitraje Financiero Inmobiliario – CAFI (https://cafiperu.com/contrato-mutuo-garantia-hipotecaria/). Por la agilidad de los procesos. En este punto habría gastos de arbitraje que tendrías que asumir, que luego de la ejecución los recuperarías con los intereses respectivos. Es por eso ten un respaldo aproximado de 10K a 20K PEN, a parte del monto prestado, como seguridad ante esta posibilidad.
Como indiqué anteriormente, existe la alternativa que invertir a través y con el soporte de empresas gestoras que brindan este servicio y que en los últimos tiempos van tomando más relevancia. Entre las más conocidas tenemos a las siguientes (ordenadas alfabéticamente):
- Castre Capital.
- Carrillo Royalty.
- G inversiones.
- Imoney
- Prestaclub
- Prestago
- Prestamype
- RebajaTusCuentas
¿Cuáles son y qué características tienen las empresas gestoras dedicadas a esta modalidad?
Como referencia, compartiré, de sus páginas oficinales al cierre del artículo, información vigente de las empresas gestoras más conocidas:
Castre Capital
Personería jurídica no encontrada.
Castre Capital Investment es una empresa enfocada en identificar, evaluar y administrar propiedades que generan ingresos pasivos. Brinda oportunidades a inversionistas que buscan generar ingresos superiores al mercado, haciendo que su dinero trabaje hasta 6 veces más de las inversiones tradicionales.
Página Web: https://www.pedrocastre.com/inversiones/
Carrillo Royalty
GRUPO CARRILLO ROYALTY S.A.C. (20602320821)
Grupo Carrillo Royalty SAC continua en la búsqueda de inversionistas para seguir apoyando a la comunidad de empresarios y micro empresarios peruanos que necesitan de capital para hacer crecer sus negocios. De esta manera, el enfoque de Carrillo Royalty es el ayudar a mejorar el estilo de vida de nuestros empresarios peruanos. A la vez que ayudamos a nuestros inversionistas a hacer crecer su capital.
Grupo Carrillo Royalty SAC es una empresa constituida en al año 2017 bajo las leyes de la Republica del Perú como una Sociedad Anónima Cerrada y número de registro 20602320821. Nuestra dirección física se encuentra en Avenida Rivera Navarrete 395, San Isidro Lima Perú, en el centro financiero de Lima.
Como Carrillo Royalty invertimos en microfinanzas, requiriendo siempre una garantía hipotecaria como colateral, para asegurar el capital de nuestros inversionistas.
Página Web: https://www.carrilloroyalty.com/
G inversiones
Grupo Inmobiliario Imagen S.A.C. (20600169841)
Los socios fundadores desde hace más de 10 años cuentan con amplia experiencia en el campo financiero de bienes y raíces. Por lo que, desde el año 2014 se constituyó la empresa peruana GRUPO INMOBILIARIO IMAGEN S.A.C., con la finalidad de contribuir al progreso económico del país apoyando a pequeños y medianos empresarios con mente emprendedora.
Grupo imagen cuenta con asesores financieros comerciales, que se encargarán de darte la mejor propuesta de acuerdo a tu necesidad. Además, contamos con aliados estratégicos que nos dan el soporte de la valorización de los bienes inmuebles, con el propósito de rentabilizar al máximo tu propiedad. Nuestra empresa te da la confianza y seguridad para que todas las oportunidades estén al alcance de tus manos.
Página Web: https://ginversiones.pe/
Imoney
IMONEY PERU S.A.C. (20602075665)
Fintech creadora de mercado entre inversionistas y empresas demandantes de financiamiento.
Página Web: www.imoney.pe
Prestaclub
PRESTACLUB S.A.C. (20505149271)
PRESTACLUB es una fintech peruana fundada en el año 2002. Nació con la misión de satisfacer las necesidades de muchos peruanos, que no tienen acceso a capital por no tener historial crediticio o estar mal calificados en el sistema financiero.
Página Web: https://prestaclub.com/
PrestaGo
Personería jurídica no encontrada.
Gestionamos préstamos con Garantía Hipotecaria a personas que necesitan capital de trabajo, de forma rápida, a través de inversionistas.
Página Web: https://prestagoperu.com/inversion/
Prestamype
¿Qué hace Prestamype?
Prestamype conecta micro y pequeños empresarios que necesitan un préstamo para su negocio con inversionistas que buscan un mayor retorno de sus ahorros.
Registrados en la SBS
Prestamype es una marca de P2P Finance Consulting SAC con RUC 20601802296, empresa registrada en la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS – Resolución N° 05939).
Página Web: https://www.prestamype.com/invertir
RebajaTusCuentas
LATAM FINANCIAL SERVICES S.A.C. (20602554911)
Iniciamos en el 2017 con la misión de conseguir los productos hipotecarios más justos, eficientes y accesibles del mercado para las familias de Latinoamérica. Luego de originar más de USD $ 33 millones en productos hipotecarios para los bancos nos dimos cuenta que hay millones de personas que no logran acceder a préstamos competitivos, rápidos y justos.
Página Web: https://rebajatuscuentas.com/
¿Las empresas gestoras están reguladas la SBS, SMV o cuentas con Fondo de Seguro de Depósito – FSD?
En resumen, La Superintendencia de Banca y Seguros – SBS cuida los intereses de los ahorristas/depositantes. Ya que regula y supervisa lo relacionado al sistema financiero, seguros, sistema privado de pensiones y cooperativas. Mientras que la Superintendencia del Mercado de Valores – SMV vela por la protección de los inversionistas supervisando la transparencia y correcta difusión de información relacionada a este mercado.
Por la actividad que realizan, ninguna empresa gestora está bajo la supervisión de la SBS, SMV ni cuenta con Fondo Seguro de Depósito – FSD. Debido a que no son recaudadoras de fondos ni operan en el mercado de valores.
Precisamente por lo anterior es que no podemos tener acceso los estados o información financiera de las empresas gestoras. Ya que esta información no es pública. Sin embargo, en la sección 6 explico algunas herramientas importantes que pueden ayudarte en tu análisis.
Como punto adicional, de las empresas anteriormente listadas, PRESTAMYPE (P2P Finance Consulting SAC, RUC 20601802296) y RebajaTusCuentas (LATAM FINANCIAL SERVICES S.A.C., RUC 20602554911). Cuentan con registro en la SBS para la actividad de Casa de Préstamo y/o Empeño, bajo la resolución N° 2019-05939 y N° 2020-40754 respectivamente. Pero no como empresas recaudadora ya que no realizan esta actividad.
¿Cómo es el procedimiento para invertir a través de estas empresas?
En general, el procedimiento es el mismo y consiste en 6 pasos:
1. Reunirte con un ejecutivo de la empresa gestora para que te explique el modelo de inversión, antecedentes, resultados, trayectoria, etc.
2. Registrarte en su base de datos como inversionista potencial, para esto llenarán formularios para estimar tu perfil de inversión y con tus datos personales.
3. Recibir oportunidades de inversión vía correo o por otros medios digitales. Con información general sobre el destino del préstamo, la persona a la que irá dirigido, nivel de riesgo estimado, forma de pago, cronograma simulado, etc.
4. Si te interesa la oportunidad, sugiero que pidas más información o realiza consultas para que analices y decidas. Aunque por la cantidad de inversionistas muchas veces no hay tiempo para revisar, ya que mientras analizas, las oportunidades fueron tomadas. Esta es una debilidad para el inversionista. Ya que muchos compiten por invertir y pueden tomar decisiones sin toda la información (mayor riesgo).
5. Tomada tu decisión de invertir, deberás responder y confirmar. Luego la empresa gestora te responderá y citará para realizar la firma de la documentación respectiva. La primera reunión será para la firma de Contrato de Mutuo, la segunda será para firmar la minuta para la constitución de la Hipoteca a tu nombre. Adicional es posible que firmen un contrato de gestión de arbitraje donde indicas que la empresa gestora se encargaría de la asesoría legal. En caso de ejecución de garantía, los costos y costas serán asumidos por ti y reembolsados luego de terminado el proceso.
6. Empezarás a recibir los pagos por intereses por lo que deberán declarar el impuesto respectivo. Cuando prestas a una persona natural, ella no está obligada a la retención de impuestos. Por lo que tú eres responsable de la declaración y pago. Cuando prestas a una persona jurídica, está se obliga a retener el impuesto del 5%. Por lo que tienen que emitirte un certificado de retención y tú deberías emitir un comprobante físico de retención por renta de 2da categoría (lo solicitas virtualmente y gestionas su impresión en una imprenta autorizada). Para el caso de estos préstamos, lo usual es que el mutuatario es persona natural por lo que puedes guiarte con el siguiente enlace: https://invertirjoven.com/paso-a-paso-para-realizar-pagos-por-prestamo/
Tipos de Prestamos
Adicional a la alternativa de inversión con la hipoteca directa a tu nombre, también existen 2 variantes bien diferenciadas que vale la pena detallar:
Préstamo bajo contrato de mandato específico sin representación:
Con esta modalidad varios inversionistas pueden fondear un préstamo mayor. Pero la hipoteca no se registra a tu nombre sino a nombre de la empresa gestora.
Consiste en que el inversionista (Mandante) da un encargo específico a la empresa gestora o representante (Mandatario) de realizar un préstamo con garantía hipotecaria a partir de recursos propio (capital) del inversionista. Por lo tanto, el inversionista otorga mandato específico a la empresa gestora para que a interés del inversionista realice las operaciones inscripción de hipoteca, los trámites de cobranzas, procedimientos en caso de incumplimiento y ejecución, además de todo acto concerniente.
Una de las empresas gestoras que utiliza esta modalidad es Carrillo Royalty. Y para el contrato de mandato el mandatario firma como persona natural, siendo un representante legal de Carrillo Royalty. Además, la empresa Carrillo Royalty figura como Aval, esto es debido a que los impuestos como persona jurídica serían mucho mayores (IR 29.5%). Y no haría viable la rentabilidad para el inversionista, según la explicación proporcionada por Carrillo Royalty.
Carrillo Royalty maneja esta opción de tal forma que luego de firmar el contrato de Mandato. Y realizar la transferencia de la inversión, tarda unas 2 a 3 semanas hasta que coloque el capital en un préstamo mayor. En este punto se te comunicará cuando se tenga asignado el destino. Tienes opción a consultar y dejar pasar esta oportunidad en caso no estés conforme. Pero ten en cuenta que tendrás que esperar hasta una siguiente oportunidad.
Con esta modalidad, tienes un ticket bajo de ingreso y usualmente con una rentabilidad mayor que otras, en contra parte no tienen la hipoteca a tu nombre.
Préstamo en fondo bajo fideicomiso:
Con esta modalidad inviertes en capital en un fondo administrado por un fideicomiso, el cual emite bonos privados y maneja el fondo como un patrimonio autónomo fuera del capital de la empresa gestora. Lo que le da una mayor seguridad respecto al manejo de los fondos.
Una de las empresas gestoras que maneja esta modalidad es Rebaja Tus Cuentas, la cual cuenta con un fondo administrado por Grupo Coril Sociedad Titulizadora S.A. con más de 30 hipotecas, según la explicación de RebajaTusCuentas.
Aquí tienes una mayor seguridad por el modelo de inversión por la gestión bajo fideicomiso aunque la hipoteca no se registra a tu nombre. En contra parte, tienes menor rentabilidad que las otras modalidades.
A continuación, con el fin de ejemplificar y comparar, detallaré las diferentes modalidades que se presentan en 3 empresas gestoras conocidas:
Nota: Esta información es referencial y puede varias según las condiciones de la empresa gestora.
¿Cómo analizar las empresas gestoras y las oportunidades de inversión?
Esta sección tiene dos partes. Primero, compartiré unos enlaces donde ustedes puedes obtener información relevante para que analices y compares a las empresas gestoras. Segundo, indicaré algunos criterios para analizar las oportunidades de préstamos que te presentan las empresas gestoras.
Respecto al análisis de las empresas gestoras de su interés:
Constitución y Capital Social:
Búsqueda de personas jurídicas: https://www.sunarp.gob.pe/bus-personas-juridicas.asp
Podrás obtener el número de la partida Registral, buscando por Razón social.
Descargar Copia Literal:
https://enlinea.sunarp.gob.pe/sunarpweb/pages/acceso/ingreso.faces
Con el número de Partida Registral podrás descargar la copia literal de la empresa (previo a ello deberás crearte una cuenta en SUNARP sin costo)
Luego, procedes a pagar por el Certificado Literal de Partida. Por correo electrónico te llegará el enlace para descargarlo en PDF.
Podrás verificar la antigüedad de la constitución, quienes son los socios fundadores, su porcentaje de participación, el capital social y demás datos relevantes.
Consulta RUC:
Búsqueda por RUC: https://e-consultaruc.sunat.gob.pe/cl-ti-itmrconsruc/jcrS00Alias
Podrás revisar información relevante de la empresa, deuda coactiva, además de la cantidad de trabajadores y prestadores de servicios, su incremento o decremento que da una tendencia y referencia sobre su gestión.
Centrales de Riesgo:
Existen 4 centrales de riesgo autorizadas en Perú, las privadas y más conocidas son Equifax (Infocorp) y Sentinel (Experian). Ejemplo de Sentinel:
https://misentinel.sentinelperu.com/MiSentinelWeb/dist/#/
Aquí podrás obtener información de cómo la empresa o persona está vista el sistema financiero: Deuda comercial, nivel de endeudamiento, títulos valores protestados y demás información de interés.
Se recomiendo revisan los reportes de deuda tanto de la Razón Social y de las personas naturales que la representan.
Ten en cuenta que los reportes tienen costos.
Datos de Principales Ejecutivos:
Aquí puedes obtener información relevante. En particular, visualizar los nombres de los principales representantes e ingresando en cada uno, puedes ver en que otras empresas tiene representación.
Se recomienda pasar los mismos filtros en el resto de las empresas donde tengan representación.
Consulta de Propiedad:
https://www.sunarp.gob.pe/Consultas/consPropiedad
Aquí puedes constatar las propiedades que tiene una persona a su nombre, ingresando el número de DNI y fecha de emisión de este.
Además de las antes mencionadas, existen muchos filtros más y su aplicación dependerá de la necesidad y condiciones particulares.
Posiblemente no podrás tener acceso a todos los datos necesarios para realizar todos los filtros, pero toda herramienta es útil para que tomes una decisión con información.
Las imágenes del ejemplo en revisión han sido referenciales, solo con fines explicativos.
Las empresas gestoras tienen dentro de su core la evaluación de las oportunidades antes de publicarlas. Pero no está de más tener algunos criterios personales:
Condiciones generales:
Verifica que el monto, plazo, esquema de pago van de acuerdo con tus objetivos.
Destino del préstamo:
Verifica a quién va dirigido el préstamo, experiencia en la actividad que desempeña, cómo está en las centrales de riesgo. Cuál es el fin del préstamo, que negocio sustentará el pago. Cuál es el rubro, que perspectivas tiene a futuro y como se afectaría frente a diferentes situaciones coyunturales.
Porcentaje de Cobertura:
Es el porcentaje que representa el préstamo respecto al valor de tasación de la propiedad en garantía. Se recomienda que no sea mayor de 30%. Ideal sería que tengas acceso a la tasación del inmueble.
Estudio de títulos:
Con el número de partida registral puedes descargarla desde SUNARP en línea y verificar los antecedentes de la propiedad. Constatar que no tenga hipotecas previas ya que una propiedad puede tener varias hipotecas registradas. Y en caso de ejecución las deudas se pagarán en el orden de las hipotecas. Por lo que este punto es crítico. Sugeriría la asesoría de un abogado civilista en caso se considere necesario.
Tipo de inmueble:
Sugiero solo prestas cuando la garantía sea con propiedad habitable y comercial inscrita en SUNARP, no terrenos, ni aires, ni ubicado fuera de la zona urbana.
Recomendaciones finales
Finalmente, unas recomendaciones adicionales:
- Considerando el ticket de ingreso, nivel de liquidez, conocimiento necesario, sector y colateral de respaldo, este tipo de alternativas las considero en mi portafolio de riesgo medio. Sin embargo, sugiero que cada uno analice su de su perfil de riesgo y estrategia de inversión antes de invertir.
- El riesgo de demoras en los pagos y procesos de ejecución son posibles tomando en cuenta que este modelo sea viable, los filtros de las empresas gestoras son más flexibles que la banca tradicional.
- Toma el tiempo de entrevistarte, entiende el detalle del modelo de inversión, compara alternativas considerando tu costo de oportunidad, analiza posibles escenarios considerando la coyuntura y luego decide.
- Sugiero otorgar la totalidad del préstamo, así la hipoteca saldrá a tu nombre
- Recalco la importancia de tener claridad del destino del préstamo y del negocio que sustentará los pagos; es diferente que el préstamo sea para un nuevo proyecto (mayor riesgo) a que sea para capital de trabajo en un negocio ya validado y en marcha (menor riesgo), por ejemplo.
- Sugiero el soporte con especialistas para los puntos que no dominas y revisa el contrato y demás documentación con un abogado.
- Ten un capital de respaldo de 10K-20K PEN en caso tengas que asumir gastos del proceso de arbitraje, normalmente eso es asumido por ti, verifícalo en el contrato.
- Más que pensar que no habrá atrasos o ejecución de hipotecas, analiza que empresas gestoras están mejor preparadas para afrontar estos casos. El equipo legal, experiencia, antecedentes y referencias suman bastante.
- Asegúrate de tener la documentación en regla: Los contratos siempre con firma legalizada en notaría (lo que le da fecha cierta ante un llamado de SUNAT), quédate con una copia de este, verifica la inscripción de la hipoteca a tu nombre en SUNARP (debe aparecer como gravamen), etc.
- Las condiciones o procedimientos de este modelo de inversión pueden cambiar, por lo que siempre es mejor tener la información de primera mano y actualizada.
- Toda la información, recomendaciones y opiniones brindadas en el presente artículo no debe ser considerada como recomendación de inversión, por lo que debe tomarse con discreción.
Recomendaciones de préstamos hipotecario: Carrillo Royalty
Escrito por: Carlos León
Facebook: @Carlos.leon00
