Los dos métodos principales para calcular el ROI de inversiones inmobiliarias son el método de rendimiento y el método de retorno.
A continuación, veremos cómo podemos utilizarlos para calcular el ROI de las inversiones inmobiliarias.
El método del costo
Este método resulta útil para calcular las ganancias obtenidas por remodelaciones realizadas en una propiedad.
Para calcularlo debemos conocer 3 datos fundamentales:
El costo de la propiedad, el costo de las reparaciones y el valor final de la propiedad.
Para comprenderlo mejor, pensemos en el siguiente ejemplo:
Adquirimos una propiedad por 80.000 USD y gastamos 20.000 USD en remodelaciones, luego de esto la propiedad tiene un valor de mercado de 160.000 USD.
Eso quiere decir que la ganancia luego de la revalorización es de 60.000 USD (160.000 – (80.000 + 20.000)).
Para calcular el roi dividimos la ganancia obtenida en el costo total (propiedad + reparaciones)
En este caso el ROI sería
60.000 USD ÷ 100.000 = 0,6 lo que es igual a un 60% de ROI.
El método de desembolso directo
Muchos inversionistas de bienes raíces prefieren el método de desembolso personal porque genera un ROI más alto.
Este método se sirve del apalancamiento, y toma en cuenta sólo la cantidad de dinero que desembolsar en efectivo.
Es utilizado en los casos en los que solo pagamos el depósito inicial y el costo de las reparaciones, financiando el resto del costo de la propiedad.
Con el ejemplo anterior supongamos que solo desembolsar el precio de las reparaciones 20.000 USD y solo 16.000 USD del costo de la propiedad, tomando un préstamo por el valor restante.
En este caso debemos restar al valor final de la propiedad, 160.000 lo que gastamos en efectivo, 36.000.
Y a ese resultado lo dividimos por el valor final.
Quedando el siguiente cálculo:
20.000+16.000= 36.000
160.000 – 36.000 = 124.000
124.000 ÷ 160.000 = 0,77 o 77%
Como podemos ver nos da un rendimiento superior que con el otro método, pero tenemos que tener en cuenta los intereses que pagamos por el préstamo.
¿Qué es un buen retorno de la inversión para los inversores inmobiliarios?
Lo que un inversionista considera un ROI «bueno» puede ser inaceptable para otro.
Un buen retorno de la inversión en bienes raíces varía según la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor será el retorno de la inversión que puede esperar.
Por el contrario, los inversores con aversión al riesgo pueden conformarse felizmente con ROI más bajos a cambio de más certeza.
Sin embargo, en general, para que la inversión en bienes raíces valga la pena, muchos inversionistas buscan rendimientos que igualen o superen los rendimientos promedio en un índice bursátil importante como el S&P 500.
Históricamente, el rendimiento anual promedio en el S&P 500 es de aproximadamente 10%, así que si la inversión supera o se acerca a ese porcentaje puede considerarse buena o aceptable.
Recordemos que no siempre es necesario invertir en bienes raíces de forma directa, también podemos acceder a este tipo de activos mediante fideicomisos de inversión o acciones o índices bursátiles.
Así nos libramos de los costos del mantenimiento y gestión de la propiedad para enfocarnos únicamente en su capitalización.
