Airbnb: ¿el alfiler de la nueva burbuja inmobiliaria?

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Es posible que Airbnb sea la causante de que explote una nueva burbuja inmobiliaria. ¿Cómo está repercutiendo la plataforma en la economía de EE.UU y Latinoamérica?

¿Nueva burbuja inmobiliaria?

Desde hace tiempo, se viene vaticinando una posible crisis que replique aquella que se produjo en el año 2008.

Entre las principales preocupaciones de economistas y analistas se encuentran la caída de los bonos y las acciones, la subida de la tasa de interés, el aumento del desempleo, la inflación, la caída del consumo, entre otros.

Esto sumado a las consecuencias económicas del impacto del covid-19 y la guerra en Ucrania ha generado que una crisis económica en el año 2023 sea el pronóstico de casi cualquier economista.

Sin embargo, hay un factor que aunque pequeño puede ser muy relevante en la explosión de esta crisis.

¿Es acaso Airbnb el alfiler que explotará una nueva burbuja inmobiliaria?

A continuación examinaremos cómo Airbnb está afectando la economía tanto estadounidense como latinoamericana Y si es posible que sea uno de los factores relevantes en una nueva crisis inmobiliaria.  

La Evolución De Airbnb

Airbnb ha recorrido un largo camino desde sus humildes comienzos en 2007.

Los fundadores de Airbnb iniciaron la plataforma comprando colchones inflables y cobrando a la gente por dormir en el suelo de su residencia.

Ahora, Airbnb tiene 357 millones de noches reservadas en la plataforma en todo el mundo el año pasado.

Si no estás familiarizado con la plataforma, la gente puede reservar alojamiento en espacios que son propiedad de los llamados anfitriones. 

Al principio, estas reservas consistían en alquilar una habitación extra o incluso un sofá para que durmiera un huésped.

Para algunos, era una alternativa más barata a las caras tarifas de hoteles. 

A medida que la plataforma creció, la demanda de espacios más grandes se hizo evidente. 

Los clientes querían alquilar su propio apartamento o incluso una casa unifamiliar.

Airbnb vio una oportunidad y estaban más que felices de satisfacer esa demanda y allí fue cuando se comenzó a utilizar la plataforma para ofrecer alquileres de alojamientos completos.

Un negocio prometedor

Los anfitriones de la plataforma se dieron cuenta de que podían ganar mucho dinero alquilando una casa o apartamento completo en lugar de sólo espacios extras en la casa en la que vivían.

Y en ese momento fue como la tendencia de comprar inmuebles con el único propósito de rentarlos en Airbnb comenzó a crecer. 

En un inicio si querías reservar una casa entera en Airbnb, tus opciones eran bastante limitadas

Como resultado, relativamente pocos listados de casas enteras en Airbnb tenían poder de fijación de precios económicos, la demanda era mayor que la oferta, y cómo lo indica la Ley de la Oferta y la Demanda.

ESCASA OFERTA + MUCHA DEMANDA = PRECIOS ALTOS

Esto hacía que el dinero por alquiler que alguien podía obtener por una casa en Airbnb llegara a ser del doble, el triple o incluso diez veces mayor que si se hubiera ofrecido como una propiedad de alquiler a largo plazo tradicional.

El alquiler tradicional a largo plazo claramente estaba perdiendo contra el alquiler vacacional o temporal. 

Basta con buscar en cualquier ciudad para ver que muchos de los anuncios en Airbnb son para viviendas unifamiliares.

¿Cómo se hace dinero Invirtiendo en Bienes Raíces?

¿Cómo se hace dinero Invirtiendo en Bienes Raíces

Antes de seguir con el tema es necesario que comprendas que para hacer dinero invirtiendo en bienes raíces existe una métrica fundamental a analizar.

Esta métrica es el “flujo de caja”.

Para explicarte cómo funciona vamos a utilizar el ejemplo de Diego.

Supongamos que Diego quiere comenzar a invertir en bienes raíces y luego de mucho trabajo duro en su empleo ha conseguido ahorrar una suma de dinero considerable.

Diego quiere comprar una casa, pero la casa que quiere cuesta 100 mil dólares y no tiene la suma completa por lo que decide tomar un crédito hipotecario en el banco.

El banco le aprueba el crédito por lo que Diego solo tiene que entregar el pago inicial de un 20% y el banco le prestará el 80% restante.

Diego entrega los 20 mil dólares y ya tiene la casa en su poder, por lo que decide ponerla en alquiler con un contrato a largo plazo de un año.

El precio del alquiler de la casa es de 1.000 dólares mensuales, que serían un total de 12.000 dólares anuales.

Luego de pagar la hipoteca, impuestos y demás gastos Diego consigue hacerse una ganancia de 2.000 dólares en el primer año.

Para calcular el flujo de caja tomamos la cantidad que Diego aportó a la operación (el pago inicial) y lo dividimos por la ganancia neta que tuvo en el primer año.

PAGO EN EFECTIVO / RETORNO ANUAL = FLUJO DE CAJA\

Esto quiere decir que Diego recuperaría un 10% del capital inicial tan solo en el primer año, lo que no está nada mal.

El cambio en la ecuación

Ahora como Diego es un inversor educado se entera mediante las redes sociales de la tendencia de alquileres de Airbnb y cree que puede recuperar su inversión mucho más rápido.

Luego de comprobarlo y estudiar a la competencia en la plataforma descubre que alquilando su propiedad en Airbnb por noche puede conseguir alrededor de 3.000 dólares mensuales.

Lo que hacen un total de 36.000 dólares anuales que al restarle unos 16.000 dólares por el pago de la hipoteca e impuestos da una ganancia de 20.000 dólares.

Así es, leíste bien, 20.000 dólares

10 VECES MÁS QUE UN ALQUILER A LARGO PLAZO!!!

Esto significa que puede recuperar el 100% de su capital inicial en tan solo un año.

Esto explica porque los alquileres en Airbnb se han vuelto tan populares entre los propietarios y muchos han recurrido a comprar inmuebles con el propósito de listarlos en Airbnb. 

Bnb Manía

El auge del alquiler a corto plazo alcanzó su máximo en los últimos dos años, y no es de extrañar que Airbnb estuviera generando mucho dinero. 

La gente no podía viajar al extranjero por causas sanitarias, lo que se sumó a que el estadounidense promedio tenía un excedente de ahorros debido al estímulo gubernamental y precios récord en el rendimiento de algunas acciones. 

Los consumidores querían viajar y estaban dispuestos a gastar una fortuna en alojamientos de Airbnb.

Los anfitriones de Airbnb estaban obteniendo grandes ganancias y se muchos influencers se dedicaron a enseñar a las personas a aprovechar este modelo novedoso de inversión inmobiliaria que le permitía recuperar su dinero mucho más rápido.

Uno de los influencers más populares es Robuilt, quien ha logrado reunir a más de 200,000 seguidores enseñando a la gente cómo invertir en alquileres a corto plazo.

No Todo Es Rosa

Como dijo Warren Buffett:

“Lo que el sabio hace al principio, los necios lo hacen al final”

Es lógico que como explicamos la ley de la oferta y la demanda hace que cuando la oferta es escasa y la demanda alta el precio sea elevado.

Es decir que los primeros inquilinos podían fijar el precio con mucha mayor facilidad que una vez que el método comenzó a ganar popularidad y Airbnb se comenzó a llenar de propiedades en alquiler.

Pero la oferta y la demanda no es el único factor que afectó al precio.

Los 5 factores que afectaron la rentabilidad de este tipo de negocios inmobiliarios fueron las siguientes:

  • Experiencia de los inversores.
  • Tasas de interés.
  • Precios de las casas.
  • Situación económica del país.
  • Predictibilidad.

A continuación, explicamos el alcance que tuvo cada uno de estos factores.

Factores que afectaron al negocio de Airbnb

1 Experiencia de los inversores

Una de las primeras observaciones importantes que debemos hacer es que muchas de las personas que comenzaron a realizar este negocio no eran inversores veteranos en bienes raíces, sino que muchos de ellos ingresaban al negocio por primera vez.

Esto hacía que no conocieran a totalidad el negocio, cómo negociar los precios, las consecuencias del apalancamiento y los gastos y riesgos asociados a este tipo de inversiones.

Una de las principales ideas que un inversor novato no conoce del todo es como se debe utilizar la deuda de forma apropiada.

En el caso de Diego vimos que recuperó el total de su capital en tan solo un año, si tomamos en cuenta que por su empleo puede ahorrar la misma cantidad, a su segundo año podría comprar 2 propiedades más y esto se multiplicaría exponencialmente.

Sin embargo, si se viera obligado a alquilar las propiedades mediante un contrato a largo plazo apenas sería capaz de afrontar el pago de la hipoteca.

¿Qué pasaría si no es capaz de alquilar sus 3 propiedades con contratos a corto plazo en el segundo año?

*Spoiler alert: Posiblemente quebraría en unos pocos meses.

La gran popularidad que ha cobrado en redes sociales este tipo de inversión ha atraído a personas inexperimentadas al negocio.

2 Tasas de interés

En el momento en que este negocio comenzó a ganar popularidad el negocio inmobiliario estaba en auge gracias a las bajas tasas de interés para acceder a un crédito inmobiliario.

A esto se sumaron créditos especiales para construir viviendas vacacionales que otorgaron algunos bancos y el gobierno para reactivar la economía en los momentos de pandemia, en el que sólo solicitaban un 5% del precio de la casa al propietario financiando el 95% restante.

Esto era un factor fundamental en la ecuación que explicamos con el ejemplo de Diego porque gran parte de los gastos de esta inversión es el pago de la hipoteca, si sumanos a que ahora el capital inicial para comenzar era menor es fácil comprender el crecimiento de este negocio.

Sin embargo, con el objetivo de desacelerar la inflación producida por el sobrecalentamiento de la economía nacional en el confinamiento el gobierno estadounidense se vio obligado a subir la tasa de interés y esto hace que el pago de las hipotecas sea cada vez mayor.

3 Precios de las casas

Antes de la explosión los precios de las casas no estaban tan elevados como en la actualidad.

Sin embargo, el auge de este negocio hizo que la demanda por casas se catapultara rápidamente.

La alta demanda, sumado a que en EE.UU. los permisos de construcción no son tan fáciles de conseguir hizo que los precios suban más de un 40% desde 2020 llegando a su máximo en el segundo cuarto del año pasado.

La gente que compraba casas para alquilar en Airbnb tenía que competir contra los compradores de viviendas tradicionales y estaban dispuestos a pagar mucho más dinero por las casas pensando que podrían recuperarlo más rápido gracias a los alquileres a corto plazo en Airbnb.

El crecimiento de la tendencia del Home Office parece haber tenido un efecto también en el aumento de los precios de las casas.

Si a esto le sumamos que con los créditos vacacionales solo era necesario el 5% del valor de la propiedad, esto pone una gran presión en el sistema financiero, ya que mientras mayor es el monto que el banco financia mayor es la probabilidad de que el comprador no sea capaz de pagar.

Tengamos en cuenta que usualmente es necesario tener al menos de un 20% a un 30% del valor de la casa como pago inicial.

Según los últimos datos, los precios de las viviendas de EE.UU ya están comenzando a desplomarse debido a la caída de la demanda que comienza a evidenciarse luego de que baje la rentabilidad del negocio en Airbnb.

Precio de medio de vivienda estimado en EE.UU Febrero 2023

4 Situación económica

Recordemos que en 2020 la situación económica de EE.UU. era fuerte, el porcentaje de desempleo era bajo y las empresas estaban teniendo años positivos.

Actualmente comienzan a evidenciarse los impactos económicos del COVID-19 y la guerra en Ucrania lo que hace que la economía comience a desmoronarse.

Esta situación económica sumado a la apertura de las fronteras para vacacionar en países extranjeros en los que los costos no sean más elevados provoca una fuerte baja en las cifras del turismo interno estadounidense..

5 Predictibilidad

Como vimos el alquiler a corto plazo parece ser mucho más rentable que el alquiler a largo plazo.

Sin embargo, esto es producto de no considerar un factor muy importante en toda inversión y esa es la predictibilidad.

Los inversores inmobiliarios que rentan sus propiedades a largo plazo tienen cierta predictibilidad con respecto al dinero que obtendrán a fin de año.

En cambio, en los alquileres temporales la situación es muy distinta.

Los precios por noche varían de forma extremadamente dinámica.

Son afectados por:

  • Los precios de la competencia
  • La demanda de esa temporada en concreto
  • La competencia con el turismo internacional
  • La situación económica general de los turistas

Por ejemplo, en el caso de Diego, vimos que en su primer año recibía un promedio de 3.000 dólares por su propiedad listada en Airbnb.

Pero qué sucede si tiene 2 o 3 meses malos en los que solo reciba un promedio de 500 dólares debido a la baja demanda.

En ese caso, ni siquiera sería capaz de cubrir su hipoteca y tendría que sacar dinero de su empleo para cubrir esta cifra y los gastos de refacción e impositivos.

¿Durante cuántos meses podría Diego cubrir los costos de la propiedad con sus ahorros e ingresos adicionales?

¿Ahora que sigue?

Como acabamos de ver con el ejemplo de Diego si situación puede empeorar rápidamente.

La creciente oferta de propiedades en Airbnb sumado a la baja en la demanda por la situación económica y la competencia con el turismo internacional hace que sea más difícil conseguir inquilinos para su propiedad.

Esto hace que personas como Diego no sean capaces de cubrir sus costos y sean obligados a vender la propiedad.

Sin embargo, como todavía hay muchas personas entrando en el negocio ésta saldría del mercado rápidamente considerando que un comprador solo necesitaría el 5% del valor.

Pero qué pasaría si disminuyera el ritmo en el que los inversionistas compran propiedades por temor a terminar como Diego.

En ese momento, habría una gran oferta de propiedades con una baja en la demanda, lo que daría como resultado un abrupto desplome en los precios de las viviendas que parece estar comenzando.

Esto sumado a que el Banco que les prestó el dinero a todos estos inversores no sería capaz de cobrar sus deudas y podría llevar a que se produzca otra crisis inmobiliaria muy similar a la del 2008.

Airbnb y su impacto en Latinoamérica: Los casos de Argentina y México

Ya vimos como Airbnb podría ser el alfiler que explote otra burbuja inmobiliaria en EE.UU. esto sin lugar a dudas afectaría negativamente las economías latinoamericanas.

A pesar de esto, el efecto Airbnb también afecta de forma más directa a algunas economías latinas y a continuación veremos el caso argentino y mexicano que puede ser replicado en muchas de los países latinoamericanos.

El caso argentino

En Argentina, el uso de Airbnb ha tenido consecuencias negativas para el sector hotelero y la economía local.

1 Competencia desleal

La competencia desleal con respecto al sector hotelero ha causado una caída en la rentabilidad y en el empleo en el mismo.

Es muy difícil para un gran hotel competir en precio con una casa promedio en Airbnb debido a que tienen regulaciones mucho más estrictas, además de tener que sostener una gran cantidad de empleados y demás costos empresariales.

Esto ha generado una gran preocupación en la industria turística tradicional, que se siente desplazada por la oferta de viviendas a través de Airbnb. 

Además, la plataforma ha provocado un aumento en los precios de las propiedades en zonas turísticas, lo que ha dificultado el acceso a la vivienda para la población local. 

Muchos propietarios de departamentos utilizan la plataforma para eludir impuestos y regulaciones, lo que ha generado una pérdida de ingresos para el Estado.

2 Ley de Alquileres

Una de las causas por las que muchos propietarios deciden listar sus propiedades como turísticas en la plataforma de Airbnb en lugar de establecer un contrato a largo plazo es la estricta e inconveniente Ley de alquileres que existe en Argentina.

A resumidas cuentas esta establece el plazo mínimo por el que se debe rentar una propiedad, estableciendo un margen máximo de aumento del precio del alquiler solo una vez al año.

Esto hace que debida a la gran tasa de inflación que existe en Argentina durante muchos meses los propietarios vean afectados gravemente su rentabilidad por ella, siendo incapaces de actualizar los alquileres fuera del marco legal y el plazo determinado.

3 Moneda debilitada y gentrificación

Se conoce como gentrificación cuando una población determinada es desplazada de un lugar por otra población con mayores ingresos.

Esto está sucediendo en Argentina debido a que la gran inflación hace que la moneda se debilita y los ingresos de los trabajadores promedios del país pierdan mes a mes con respecto al dólar.

Al debilitarse el peso argentino frente al dólar hace que sea barato para turistas visitar o incluso vivir en el país, por lo que muchas de las propiedades en lugares con interés turístico son rentadas por extranjeros que desplazan a la población local de los lugares más céntricos.

Listado propiedades Airbnb Buenos Aires

El caso mexicano

En México, el impacto de Airbnb es similar al de Argentina en cuanto a la gentrificación y el desplazamiento.

Gentrificación México

El aumento de las propiedades turísticas en la oferta de vivienda ha generado un aumento de los precios de la vivienda en zonas populares y ha contribuido a la gentrificación. 

Los propietarios de departamentos en zonas populares de la ciudad han encontrado una manera lucrativa de aprovechar el turismo masivo mediante la oferta de sus propiedades en Airbnb. 

Sin embargo, esto ha generado un aumento en los precios de la vivienda en estas zonas, lo que ha provocado que los habitantes locales tengan que buscar viviendas más baratas en zonas más alejadas.

En México la gentrificación ha llegado a ser crítica y convertirse en una gran preocupación para la población local, y esto puede replicarse en una gran cantidad de países latinoamericanos.

Conclusión

A lo largo de este artículo podemos ver como Airbnb puede tener un efecto negativo en la economía ya inestable, incluso más relevante de lo que muchos economistas estiman y en más de una forma.

¿Crees que Airbnb va a ser el alfiler que explote la siguiente burbuja?

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